7月19日、スターツプロシード投資法人（8979）から、第33期（2021年10月から2022年4月）の分配金（4,718円）と資産運用報告が届いたのである。住居特化型リートであるスターツプロシード投資法人の特徴は、ほとんどが賃貸住宅、その3/4が首都圏に集中しているのである。そして、名称からも分かるとおり、メインスポンサーはスターツコーポレーションなのである。スターツプロシード投資法人は、61の上場リートうち、資産規模は883億円で51位、7月22日の投資口価格終値で時価総額は653億円、51位と小規模なのである。
最近の分配金は、第27期（2018年11月から2019年4月）4,638円、以降4,542円、5,059円、5,488円、4,663円、4,563円、そして第33期4,718円、次期以降の予想分配金は、4,550円、4,570円なのである。2020年は資産の譲渡益があったため分配金が5,000円を超えたが、これを除けば4,500円程度と安定しているのが住宅特化型リートの特長なのである。この安定振りは、第33期の平均稼働率96.5％（前期95.8％、前々期95.6％）からも分かり、コロナ禍、苦戦しているリート、企業が多い中、実に堅実な投資先なのである。しかも4月末、10月末が権利月の上場企業は少なく、ご主人のポートフォリオの中では、ＮＴＴ都市開発リート投資法人、スターツプロシード投資法人、投資法人みらいの３つのリートのみなので、その分配金は貴重なのである。
スターツプロシード投資法人の7月22日投資口価格終値は257,500円、第34期と35期の予想分配金は9,120円なので、予想分配金利回りは3.54％、全61リートのうち第41位と、小規模なリートにしてはかなり低いのである。やはり、分配金の安定振りが評価されたのか、最近は投資口価格が年初来高値を着実に更新し続けている人気ぶり、その結果予想分配金利回りが低下したのである。そして、ＮＡＶ倍率（ＮＡＶ倍率とは、不動産を時価評価した純資産価値に対する投資口価格の割安度を表す指標、株式におけるＰＢＲ（株価純資産倍率）に似た指標。ＮＡＶ倍率が低い程割安と言える。）は1.12で41位と、必然的に少々割高に評価されているのである。
因みに、ご主人は、リーマンショックから徐々に回復しつつある2012年、多数のリートに投資を始めたのである。その中の一つ、スターツプロシード投資法人は126,307円で購入したので、投資利回りは7.22％と高いのである。
