GHOST/トロのマネー日記

私はGhostである、名前は花山トロ。ご主人は花山とうしろう、サラリーマン生活の傍ら株式投資に励み、退職後は配当と株主優待で夫婦2人悠々自適に暮らしている。トロは前飼主に捨てられ彷徨っているところをご主人に拾われ、以来優しいご主人に甘えていたが、2021年1月14日、Ghostになったのである。これからは、人生は3つの「きんりょく」、即ち筋力(筋肉)、菌力(腸内細菌)、金力(金融資産)が最重要というポリシーのご主人を見守り、株式投資、株主優待、旅行、ゴルフ、健康などの面白い話、役に立つ話を発信するのである

NTT都市開発リート投資法人から分配金と資産運用報告が届いたのである

1月20日、NTT都市開発リート投資法人(8956)から、2021年10月期の分配金と資産運用報告が届いたのである。NTT都市開発リート投資法人は、オフィスに7割(少し増加)とレジデンスに3割(少し減少)に投資するいわゆる複合型のリートで、物件の所在地を地域別で見ると東京23区に91.9%、東京周辺都市まで含めると95.8%、つまり東京集中型なのである。そしてそのメインスポンサーはNTT都市開発ということもあり、NTTグループ企業のテナント比率がオフィスビル全体(面積)の約30%を占めているのである。

2021年10月期の分配金は3,130円(前期4,024円)と少々減少した要因は、売却益が減少したこと、稼働率が低下したことが挙げられるのである。分配金の推移をみると、2016年4,993円、2017年5,057円、2018年5,383円、2019年5,768円、2020年5,795円、2021年7,154円、2022年の予想分配金は6,705円と着実に増加してきたのは、オフィスの約3割の大口テナントがNTTグループ企業であること、レジデンスが3割を占めていること、加えて資産売却益もあったからのである。しかしながら、コロナ禍以前のオフィス稼働率が98%程度あったが、2021年はコロナ禍の影響がやはりでてきて93%台で推移したので、今後はあまり楽観できないような気がするのである。

 1月21日の終値は144,500円、2022年の予想分配金6,705円で見ると予想分配金利回りは4.64%とやや低い数字である。ご主人は、リーマンショックからの回復期に購入したこともあり、その投資利回りは11.37%と高い数字なのである。

 1月21日の終値で比較すると、NTT都市開発リート投資法人は、61の上場リートうち、時価総額は2,025億円で29位(2021年1月22日、29位)と中位に位置し、NAV倍率(NAV倍率とは、不動産を時価評価した純資産価値に対する投資口価格の割安度を表す指標なのである。株式におけるPBR(株価純資産倍率)に似た指標なのである。NAV倍率が低い程割安と言えるのである。)は1.06と割安度が下がり41位(2021年1月22日、34位)と、少々人気がでてきたのか1年前よりも7位も順位を下げているのである。

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決算ハイライト①(資産運用報告より)

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決算ハイライト②(資産運用報告より)

 

今週(1月17日~21日)のポートフォリオ

 今週も、世界的に新型コロナ(オミクロン型)の大流行、そして国内も新規感染者数が急増(第6波)、アメリカ市場はインフレ(金利上昇)、金融緩和縮小を意識して、グロース株はダダ下がりと悪いことが重なったということで、TOPIX(-4.87%)、日経平均株価(-2.14%)ともに低調な1週間となったのである。

 ご主人のポートフォリオは、地合の悪さに引きずられ、また、AFC-HDアムスライフサイエンスの株主優待の改悪を受け今週株価が大きく下落した影響もあり、前週比-2.71%と3週連続マイナス、年初来高値更新は、1月18日、オリックス(8591)2,570円、吉野家ホールディングス(9861)円の2社のみと低調なのである。今週のトピックスは、オリックスは2020年3月のコロナショックを底に業績回復もあり2年近くじわじわと上昇し年初来高値更新を続けていることが挙げられるのである。

 今週のプラス要因は、コロナ禍苦戦していたクリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387)+6.86%、SFPホールディングス(3198)+3.15%、共立メンテナンス(9616)+2.94%、ぴあ(4337)+2.45%、そして前週の下落の反動かイオン(8267)+4.47%などなのである。マイナス要因は、株主優待制度改悪のAFC-HDアムスライフサイエンス(2927)-16.10%、前年好調だったUSEN-NEXTホールディングスイオン(8267)-12.20%、トーメンデバイス(2737)-10.62%、バリューHR(4928)-9.10%、そしてアクティビアプロパテインベストメント投資法人(3279)-9.98%、スターツプロシード投資法人(8979)-9.12%などリートの下落が目立ったのである。

 年初来株価は下落基調、世の中には焦っている人も多いかもしれないのであるが、株主優待重視・配当重視、長期保有の投資方針のご主人は、株価の予測できないので上げ下げそのものをあまり気にしないが、投資方針に影響を与える企業が開示する配当予想や業績の修正をいつも気にしているのである。

2月期決算の外食6社から2022年2月期第3四半期決算短信が相次いで発表されたのである

 2月期決算の外食6社、Jグループホールディングス(3063)、SFPホールディングス(3198)、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387)、コメダホールディングス(3543)、リンガーハット(8200)、吉野家ホールディングス(9861)から、相次いで2022年2月期第3四半期決算短信が発表されたのである。

 コロナ禍、時短営業・休業やアルコールの販売制限をものともせず営業利益を確保したのが、コメダホールディングス吉野家ホールディングス、及びクリエイト・レストランツ・ホールディングスの3社で、さらに協力金等により経常利益、純利益もしっかり確保しているのである。コメダホールディングスは朝7時からから営業していることもあり、夜の時短営業は影響が小さく、営業利益、純利益ともコロナ禍前の2020年2月期第3四半期を僅かに下回るまでに回復したのである。吉野家ホールディングスクリエイト・レストランツ・ホールディングスは、コスト削減、テイクアウト・デリバリーの強化、不採算店の撤退などを進め、いずれも筋肉体質への転換が奏功し、営業利益を確保し、さらに協力金等により純利益も大きく増加したのである。

 営業赤字ではあるが協力金等によりなんとか経常利益、純利益を確保したのが、リンガーハットとSFPホールディングスなのである。いずれも営業赤字幅は縮小したものの、第3四半期も営業赤字が続いており、まだまだ回復には時間がかかりそうである。

そして、Jグループホールディングスは、減収、営業損失、経常損失、純損失と大苦戦したものの、純損失が第2四半期累計3億円から第3四半期累計7千万円までに縮小したのである。

 いずれにしても、緊急事態宣言が9月末で解除されたことで回復傾向がみられるものの、ご主人は、オミクロン株が大流行している期末にまた失速してしまうのでは危惧しているのである。

スターツプロシード投資法人から分配金と資産運用報告が届いたのである

 1月17日、スターツプロシード投資法人(8979)から、2021年10月期の分配金と資産運用報告が届いたのである。住居特化型リートであるスターツプロシード投資法人の特徴は、ほとんどが賃貸住宅、その3/4が首都圏に集中しているのである。そして、名称からも分かるとおり、メインスポンサーはスターツコーポレーションなのである。時価総額は542億円、全61リート中、第53位と小規模なのである。 

 最近の分配金は、2019年4月期4,638円、以降4,542円、5,059円、5,488円、4,663円、そして2021年10月期4,563円、次期以降の予想分配金は、4,520円、4,520円となっているのである。2020年は資産の譲渡益があったため分配金が5,000円を超えたが、これを除けば4,500円程度と安定しているのである。この安定振りは、2021年10月期の平均稼働率95.8%(前期95.6%、前々期95.7%)からも分かり、コロナ禍、苦戦しているリート、企業が多い中、実に堅実な投資先なのである。しかも4月末、10月末が権利月の上場株式は少なく、ご主人のポートフォリオの中では、NTT都市開発リート投資法人スターツプロシード投資法人投資法人みらいの3つのリートのみなので、その分配金は貴重なのである。

 スターツプロシード投資法人の1月19日投資口価格終値は213,800円、2022年予想分配金は9,040円なので、予想分配金利回りは4.23%、全61リートのうち第33位とほぼ真ん中なのである。ご主人は、リーマンショックから徐々に回復しつつある2012年、多数のリートに投資を始めたのである。その中の一つ、スターツプロシード投資法人は126,307円で購入したので、投資利回りは7.16%と高いのである。

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決算ハイライト(第32期資産運用報告より)

 

投資法人みらいから分配金と資産運用報告が届いたのである

 

 1月14日、投資法人みらい(3476)から、2021年10月期の分配金と資産運用報告が届いたのである。投資法人みらいは、オフィス、ホテル、商業施設、物流施設に投資するいわゆる総合型のリートで、そのスポンサーは三井物産グループの三井物産アセットマネジメント・ホールディングスなのである。

 リートの特長の一つが分配金であるが、投資法人みらいの分配金は、投資口が4分割された2019年10月期が1,563円、以降1,561円、1,429円、1,247円、そして2021年10月期1,289円、次期以降の予想分配金は、1,260円、1,285円なのである。やはり、投資物件の中にコロナ禍の影響を受けるホテル(17.2%)、商業施設(19.1%)を抱えているため、2020年10月期から少々低調に推移しているのである。とは言え、4月末、10月末が権利月の上場株式は少なく、ご主人のポートフォリオの中では、NTT都市開発リート投資法人スターツプロシード投資法人投資法人みらいの3つのリートのみなので、その分配金は貴重なのである。

 投資法人みらいの1月18日投資口価格終値は50,000円、2022年予想分配金は2,545円なので、分配金利回りは5.09%、全61リートのうち第4位と高いのである。ご主人は上場間もない頃に36,958円で購入しているので、実に投資利回りは6.89%と高いのであるが、ご主人はコロナ禍が終息すればもう一段高い投資利回りが期待できると思っているのである。

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主要な経営指標(資産運用報告より)

 最後に、投資法人みらいの投資主優待制度は、保有しているホテルのオペレーターの協力を得て、チョイスホテルズ(コンフォートホテル及びコンフォートイン)、グリーズホテルズ、及びホテルウィングインターナショナルを年間通じて同じ料金で宿泊できるのである。とは言え、ネットの予約サイトと比較すると土曜日は確かに安いが、平日については必ずしも安いとは限らないので、事前の比較は重要なのである。そしてチョイスホテルズとグリーンズホテルズは電話で各ホテルに予約を入れなければならないのが少し手間なのである。

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投資主優待制度

 

マックスバリュ西日本から臨時株主総会招集通知が届いたのである

 1月14日、マックスバリュ西日本(8287)から1月31日開催の臨時株主総会招集通知が届いたのである。重要な議題は四国最大のチェーンストアである株式会社フジ(8278)との統合(株式交換契約)なのである。株式の交換比率は1:1なのである。

 今後の経営統合の具体的なプロセスは、2022年3月1日に、フジを持株会社と事業会社に分割し、持株会社フジは、マックスバリュ西日本株式交換を行い、事業会社(フジ・リテイリング)とマックスバリュ西日本を子会社とする持株会社体制へ移行するのである。持株会社フジは東京証券取引所市場第一部への上場を維持し、マックスバリュ西日本上場廃止となるのである。なお、持株会社フジはイオンの連結子会社となる。そして2024年3月に、持株会社フジ、フジ・リテイリング、マックスバリュ西日本の3社が合併し、新会社を設立するのである。

 ご主人の今後の関心事は、株主優待制度がどうなるかということなのである。マックスバリュ西日本とフジの株主優待制度は次のとおりであるが、フジの株主優待は年2回の上、保有株数に応じて細かい内容、そして長期保有株主優待制度(お米)と手厚いのである。ということで、財務的な負担が小さいメリットも考慮され、マックスバリュ西日本株主優待と同様の内容になるのではないか、そして選択肢の中に四国の特産品が追加されると予想しているのである。

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マックスバリュ西日本株主優待制度

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フジの株主優待制度

 

身辺整理なのである(その4 古い切手で懸賞応募)

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Wチャンス伊藤園製品詰合せセット

 1月16日、伊藤園からご主人宛てに「Wチャンス伊藤園製品詰合せセット」が届いたのである。これは、伊藤園とスーパーマーケットとがコラボして、2021年秋に実施された「生産者応援企画選べる関東の逸品プレゼントキャンペーン」に当選したからなのである。このキャンペーンは全国各地のスーパーマーケットとコラボしているので、関東の逸品だけでなく、関西の逸品、東北の逸品、九州・沖縄の逸品などと称して全国各地で実施されたのである。関東の逸品は、水産コース、野菜コース、果物コース、商品券コースがあり、ご主人はこれらのコースにはハズレたが、「Wチャンス伊藤園製品詰合せセット」が当たったのである。。

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当選の通知

 ご主人は、子供の頃に収集した記念切手、年賀状とカモメールでもらった切手シートを大量に保管しており、この切手を金券ショップや買取業者に持ち込んでも額面を大きく下回る金額となってしまうので、通常の郵便、ゆうパックに使うだけでなく、暇があるので懸賞応募のために使い始めたのである。切手は、額面が5円、7円、10円、15円、20円、41円、50円、62円、80円、82円と多数の種類があるが、現在のハガキ63円、封書84円にはそのまま使えないので組み合わせて使っているのである。懸賞応募はまだ始まったばかり、切手はまだまだ大量に残っているので、1,000件以上の懸賞に応募できそうなのである。