2023-01-24

投資法人みらいから第13期の分配金と資産運用報告が届いたのである

　1月17日、投資法人みらい（3476）から、第13期（2022年5月～2022年10月）の分配金（1,313円）と資産運用報告が届いたのである。投資法人みらいは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社と不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーに、オフィス、商業施設、ホテル、物流施設に投資するいわゆる総合型のリートで、目新しいところでは教育施設（東京衛生学園専門学校）へも投資をしているのである。

　資産規模は、第13期に2物件を譲渡し、1物件を新たに取得して1,631億円となり、全61リート中44位、1月23日の終値で時価総額は782億円で48位と規模の小さいリートなのである。ＮＡＶ倍率（ＮＡＶ倍率とは不動産を時価評価した純資産価値に対する投資口価格の割安度を表す指標。株式におけるＰＢＲ（株価純資産倍率）に似た指標。ＮＡＶ倍率が低い程割安と言えるのである。）は、0.86で15位（2022年7月15日28位）とあまり評価されていないのである。

　リートの特長の一つが分配金であるが、投資法人みらいの分配金は、投資口が4分割された第7期（2019年5月～10月）が1,563円、以降1,561円、1,429円、1,238円、1,289円、1,267円、第13期1,313円、次期以降の予想分配金は1,285円、1,100円なのである。やはり、投資物件の中にコロナ禍の影響を受けるホテル（15.9％）、商業施設（21.4％）を抱えているため、第9期（2020年5月～10月）から少々低調に推移しているのである。とは言え、4月末、10月末が権利月の上場株式は少なく、ご主人のポートフォリオの中では、ＮＴＴ都市開発リート投資法人、スターツプロシード投資法人、投資法人みらいの３つのリートのみなので、その分配金は貴重なのである。

　投資法人みらいの1月23日投資口価格終値は44,150円、第14期･15期の予想分配金は計2,385円なので、分配金利回りは5.40％、全61リートのうち第7位とあまり評価されていないのは、ホテル、商業施設への投資が遠因と思われるのである。因みに、ご主人は上場間もない頃とコロナショック時に、平均36,958円で購入しているので、実に投資利回りは6.45％とまあまあ高いのであるが、ご主人は、今後はコロナ禍規制の解除というプラス要因と、金利上昇というマイナス要因が、どのように影響するのか図りかねているのである。

　最後に、投資法人みらいの投資主優待制度（有効期限は2023年12月31日まで）は、保有しているホテルのオペレーターの協力を得て、コートホテル・EN HOTEL、ホテルウィングインターナショナルを割引料金で宿泊できるのである。そして従来は電話予約限定であったが、漸く公式サイトからネット予約ができるようになり、コートホテル・EN HOTEL公式サイト料金の10％引き、ホテルウィングインターナショナルは公式サイト料金の12％引きとなるのである。

2023-01-23

イオン北海道から株主優待制度の拡充と長期保有株主優待制度の導入が発表されたのである

投資日本株株主優待

　1月20日、イオン北海道から、2023年2月期から適用される、株主優待制度の拡充と長期保有株主優待制度の導入が発表されたのである。これまでのイオン北海道の株主優待は、2月末、保有株数に応じて株主優待券（100円引き券、有効期限14ヶ月）と、500株以上の株主に全国のイオンラウンジが使える「株主さまカード」なのである。

　『「株主様ご優待券」の増額及び「長期保有株主優待」制度導入に関するお知らせ』よると、次のとおり、株主様ご優待券は従来保有株数に応じて3段階に分かれていたが、新しい制度では5段階に分かれ、200株以上保有の場合には従来の2倍となるのである。

　また、500株以上を３年以上継続保有の株主には、毎年２月末時点の保有株式数に応じて、次のとおり「イオンギフトカード」が貰える長期保有株主優待制度が導入されたのである。

　株主優待制度の拡充と長期保有株主優待制度の導入の理由について、イオン北海道は、『より一層株主の皆さまの日頃のご支援にお応えするとともに、当社株式への投資魅力を高め、長期的に安定して当社株式を保有いただく「お客さま株主」として当社グループ店舗をさらにご利用いただくことを目的に「株主様ご優待券」の増額及び「長期保有株主優待」制度を新たに導入することとしました。』と、表面的な理由を説明しているのである。しかしながら本当の背景は、同日に発表された、イオン株式会社、株式会社北洋銀行、株式会社北海道銀行などの大株主が保有している株式の売出しを円滑に消化するためと推測されるのである。イオン北海道は、2022年４月以降の株式会社東京証券取引所の市場区分の見直しにおいてスタンダード市場を選択しているが、当該市場の「流通株式比率」における上場維持基準を充たしていないのである。ということで、上場維持基準を達成するため大株主の株式を売り出し、流通株式比率を引上げる計画なのである。普通に売り出すだけでは株価が大きく下落する恐れがあるため、株主優待制度の魅力を高めることにより新たな株主を増やすとともに、既存の株主、特に100株保有の株主に、追加購入を促すような制度の拡充を図ったと推測されるのである。

2023-01-22

海外旅行復活なのである　その11

旅行

　退職後、閑散期に頻繁に旅行を考えていたご主人にとって、コロナ禍の3年は我慢の3年間であったのである。今回のバンコク旅行は、前回の2019年12月29日から2020年1月7日のバンコク旅行以来、実に3年ぶりのバンコク旅行なのである。

　旅行中に美味しいものを食べるのは、旅行の醍醐味の一つであるが、美味しく食べるにはやはり空腹に勝るものはないということで、ご主人はゴルフが無いときはできるだけ歩くようにしているのである。そしてバンコクの変化を感じるようにしているのであるが、今回はコロナ禍による影響は随所に見られ、ショッピングモールの店子の撤退、あるいはコロナ禍を利用してリノベーション工事をしている箇所が非常に多いのである。そして、街中では、自転車通勤、ジョギングの人が目立つようになり、自転車、スポーツ用品、キャンプ用品を販売するお店や、ホームセンターなど、新しい消費傾向も垣間見えるのである。

　また、以前は野良犬がそこかしこに昼寝していたが、今回はほぼ見かけず、逆に野良猫がかなり目についたのである。バンコク在住者によれば、政策的に野良犬を捕獲し、動物愛護センターのようなところで保護しているそうなのである。そして、猫を飼う家庭が増えているという話があり、また、街中にペット用品のお店がかなり目立ってきていることからも裏付けられるのである。ということで、飼っている猫が逃げ出したのか、飼い主が捨てたのか、それとも両方なのかもしれないのである。街中には屋台が多数出店しているので、店主、あるいはお客からおこぼれを頂戴しているのかもしれないのである。

　いつものことであるが、ご主人はバンコクでも猫を見かけるとすぐ声をかけ、写真のとおりタイのシャム猫を早速手懐けたのである。シャム猫は性格的に人懐っこく、この猫は首輪のようなものをしているのでどこかの飼い猫なのかもしれないが、随分警戒心もなく、ご主人のナデナデに蕩けているようなのである。

2023-01-21

海外旅行復活なのである　その10

グルメ旅行

　便利なことに、ホテルの隣には2018年からミシュランのビルグルマンに輝く、クイティアオ専門店ルンルアンが朝から夕方まで営業しているのである。店舗は写真のとおり、古い建物に典型的な街の食堂という雰囲気、昼ご飯時には近所で働く人や観光客で行列ができ、またデリバリー（ＧＲＡＢ、LINEMAN）のバイクが何台も停車して、大混雑なのである。

　メニューは写真のとおり、麺6種類、トッピング4種類、スープ４種類、サイズ（麺の量）3種類を選ぶ方式なので、理論上は6×4×４×3＝2８８通りとなるのである。お値段はS60バーツ、M70バーツ、L80バーツとシンプルな価格設定で、しかも他の街の食堂と変わらぬ価格なのである。タイのビルグルマンの条件は1,000バーツ以下なので、価格ははるかに下回っているが、ビルグルマンたる所以は、やはりその美味しさ、出汁なの美味しさなのである。

　ご主人は、繁忙時は避けておやつ代わりに食べており、麺は中華麺か米粉麺（センレック）、トッピングは魚介の練り物、豚出汁のスープ、Sサイズというパターンが多いのである。

2023-01-20

海外旅行復活なのである　その９

旅行

　旅行といえば、トラブルが時々発生するのである。普通の人なら大したことはないかもしれないが、ご主人にとっては大トラブルが発生したのである。写真のようにゴルフシューズの底（ソール）が剥がれかかっているのである。何年前に購入したのか、ご主人は覚えていないが、6年以上前かもしれないのである。いずれにしてもこれでは、スイングの安定が損なわれ、まもなく底が剥がれてしまうような危機的な状況なのである。

　そこで、取り敢えず底を接着剤で接着してもらうべく、ネットでシューズの修理業者を探したところ、意外にもすぐ近くのショッピングモールＥＭＰＯＲＩＵＭの地下3階にあるMR.MINI SERVICEを発見したのである。お店では、靴の修理一筋40年という雰囲気のおじさんが対応したのだが、ご主人の下手なタイ語でも十分通用し、ゴルフシューズをチェックして、修理の見積金額は200バーツと予想外に安く、1時間後に受取可能ということで早速修理を依頼したのである。

　1時間後、一応修理は完了していたが、果たして十分に接着しているかは、ラウンドしてみなければ分からないのである。兎に角、無事ゴルフができ、あとは帰国後に新しいゴルフシューズを買うしかないのである。

2023-01-19

海外旅行復活なのである　その8

グルメ旅行

　タイのホテルの朝食（ビュッフェ形式）に必ずと言っていもいいくらい提供されているのが、カウトム（タイ風お粥）なのである。その特徴は、出汁味のスープにインディカ米を使用しているのと、具は豚肉（ミートボール状）、鶏肉、エビ、イカなどがポピュラーなのである。今朝は、写真のカウトムクン（エビ入りお粥）にパクチーを散らしたのである。

　ご主人は、カウトム自体出汁が効いていておいしいと思うのであるが、さらに写真のプリックナンプラーと呼ばれる調味料（ナンプラー（魚醤）にプリック（小型の唐辛子、かなり辛い）の輪切り、時にはにんにくのスライスを漬け込んだもの）を少々隠し味的にプラスして、食べるのがお気に入りなのである。プリックナンプラーの、出汁味、塩味、辛さ、生臭さが、暑い気候では、食欲を増進するのである。

　因みに、ご主人は、カオパット（タイ風チャーハン）にもプリックナンプラーがピッタリと思っているのである。

2023-01-18

海外旅行復活なのである　その７

グルメ旅行

　退職後、閑散期に頻繁に旅行を考えていたご主人にとって、コロナ禍の3年は我慢の3年間であったのである。今回のバンコク旅行は、前回の2019年12月29日から2020年1月7日のバンコク旅行以来、実に3年ぶりのバンコク旅行なのである。到着翌日、バンコク在住の友人と、早速ゴルフにでかけたのである。バンコクのゴルフは、1人に1人のキャディがついているが、料金的には円安もあり、今では日本並みの料金がかかり、お得なわけではない。しかしながら、冬季にゴルフをしないご主人にとっては、日本が最も寒い時期に、避寒を兼ねてゴルフをすることは無上の楽しみでもあるのである。最初のゴルフは、アウト４６、イン４４、計90とパッとしないものだったのである。

　今日は、ご主人は大好きなフルーツ、ソムオー（英名pomelo、日本のザボン、文旦、晩白柚に似た柑橘類）の報告なのである。ソムオーはスーパーマーケットでも売っているが、少々酸味が強いはずれもあるので、ご主人は写真のとおり路上で販売しているお店で味見の上で購入しているのである。

　ソムオーは次の写真のとおり、内部袋（じょうのう）まで剥いてパックして販売されているが、果汁はしっかり保持されているので、非常に食べやすいのである。味は甘いグレープフルーツという感じなのである。路上のお店では1パック70バーツ（約280円）、3パック200バーツなのである。兎に角、、ソムオーは外側の下に厚いわたがあるため剥くのが結構手間なので、このように剥いた状態で販売されているのである。

　因みに、ご主人は、ソムオーとマンゴーだけで昼ごはんの代わりのようなこともよくやっているのである。